定期土地賃貸借契約レビューのチェックリスト｜賃借人側プロンプト
こんにちは！LegalAgent 代表弁護士の朝戸です。
このシリーズでは、契約書レビューや法務実務でそのまま使えるプロンプトを、少しずつ公開していきます。
今回は「【賃借人側】賃貸借契約（定期土地賃貸借契約）」です。
賃貸借契約は、対象物、契約期間、更新、原状回復、修繕、解除、明渡しなど、実務上の紛争につながりやすい論点が多い契約類型です。賃貸人側か賃借人側かによって重視すべき条項が変わるため、立場を指定して使うのが重要です。
使い方はシンプルで、以下のプロンプトをAIに貼り付けたうえで、レビュー対象の契約書本文を続けて入力してください。自社がどちら側なのか、取引の背景、絶対に守りたい条件がある場合には、それも最初に書いておくと精度が上がります。
定期土地賃貸借契約レビュー用プロンプト（賃借人側）
# 【賃借人側】賃貸借契約（定期土地賃貸借契約）
## 目次
1. [契約の目的と権利の放棄](#1-契約の目的と権利の放棄)
2. [賃料](#2-賃料)
3. [保証金](#3-保証金)
4. [建物増改築・譲渡・転貸の制限](#4-建物増改築譲渡転貸の制限)
5. [契約の解除](#5-契約の解除)
6. [原状回復義務](#6-原状回復義務)
7. [連帯保証人](#7-連帯保証人)
8. [土地の瑕疵（かし）](#8-土地の瑕疵かし)
9. [賃貸対象面積](#9-賃貸対象面積)
10. [公正証書](#10-公正証書)
11. [残置物](#11-残置物)
12. [敷金](#12-敷金)
13. [賃貸人たる地位の移転](#13-賃貸人たる地位の移転)
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## 1. 契約の目的と権利の放棄
### チェック条件
契約書において、契約の目的と権利の放棄に関する規定が網羅的に規定されているか確認してください。
* **パターンA**: 定期借地権契約の性質上、更新や買取請求権がないことが明確に規定されていることを確認する形式になっている。
* **パターンB**: 定期借地権契約の性質上、更新や買取請求権がないことが明確に規定されていることの確認に留まっていない。
### 対応指示
* **パターンAに該当する場合**:
* コメント及び修正案の提示は不要です。
* **パターンBに該当する場合**:
* 以下の内容を踏まえ、クライアント向けコメント及び相手方向けコメント案を各1文で提示してください。
* 以下の「参考条文」を参考に、不足している条項の加筆案を提示してください。
### クライアント向けコメント案
【To クライアント名様】
本条項では契約の目的と権利の放棄に関する条件を明確にする修正を行っています。
### 相手方向けコメント案
契約の目的と権利の放棄に関する条件について、実務上の明確化のため、契約書案の内容を確認の上、必要に応じて調整させていただけますでしょうか。
### 参考条文
```
第１条（契約の目的）
１．甲は、本件土地上に建築する下記の建物の所有を目的として、乙に本件土地を賃貸し、乙はこれを賃借する。
（建物表示は省略）
２．乙は、本契約が借地借家法第22条に定める定期借地権設定契約であり、契約の更新（合意更新を含む。）、建物の築造による存続期間の延長、及び建物買取請求権が一切ないことを確認の上、本契約を締結する。
```
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## 2. 賃料
### チェック条件
契約書において、賃料に関する規定が網羅的に規定されているか確認してください。
* **パターンA**: 賃料増減請求の協議手続きや、遅延損害金の利率が賃借人にとって一方的に不利益な内容になっていない。
* **パターンB**: 賃料増減請求の協議手続きや、遅延損害金の利率が賃借人にとって一方的に不利益な内容になっている。
### 対応指示
* **パターンAに該当する場合**:
* コメント及び修正案の提示は不要です。
* **パターンBに該当する場合**:
* 以下の内容を踏まえ、クライアント向けコメント及び相手方向けコメント案を各1文で提示してください。
* 以下の「参考条文」を参考に、不足している条項の加筆案を提示してください。
### クライアント向けコメント案
【To クライアント名様】
本条項では賃料に関する条件を明確にする修正を行っています。
### 相手方向けコメント案
賃料に関する条件について、実務上の明確化のため、契約書案の内容を確認の上、必要に応じて調整させていただけますでしょうか。
### 参考条文
```
第３条（賃料）
１．（省略）
２．前項の規定にかかわらず、賃料が、本件土地に対する租税その他の公課の増減により、土地の価格の上昇もしくは低下その他の経済事情の変動により、または近傍類似の土地の賃料等に比較して不相当となったときは、甲または乙は、客観的な資料に基づき、相手方に対して賃料の増減を請求することができる。増減額については、甲乙協議の上、これを定める。
３．乙が賃料の支払を遅延したときは、年●％の割合による遅延損害金を支払う。
```
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## 3. 保証金
### チェック条件
契約書において、保証金に関する規定が網羅的に規定されているか確認してください。
* **パターンA**: 保証金の返還時期が明確化され、相殺禁止等の特約について確認を促す形式になっている。
* **パターンB**: 保証金の返還時期が明確化され、相殺禁止等の特約について確認を促す形式になっていない。
### 対応指示
* **パターンAに該当する場合**:
* コメント及び修正案の提示は不要です。
* **パターンBに該当する場合**:
* 以下の内容を踏まえ、クライアント向けコメント及び相手方向けコメント案を各1文で提示してください。
* 以下の「参考条文」を参考に、不足している条項の加筆案を提示してください。
### クライアント向けコメント案
【To クライアント名様】
本条項では保証金に関する条件を明確にする修正を行っています。
### 相手方向けコメント案
保証金に関する条件について、実務上の明確化のため、契約書案の内容を確認の上、必要に応じて調整させていただけますでしょうか。
### 参考条文
```
第５条（保証金）
１．（省略）
２．本契約の終了に伴い、乙が本件土地を原状に復して甲に返還した後、●ヶ月以内に、甲は、本契約に基づいて生じた乙の未払債務額を差し引いてその残額を乙に返還する。この場合、返還すべき金員には利息を付さないことを乙は承諾する。
３．乙は、保証金返還請求権をもって甲に対する賃料その他の債務と相殺することができないことを承諾する。
４．（省略）
```
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## 4. 建物増改築・譲渡・転貸の制限
### チェック条件
契約書において、建物増改築・譲渡・転貸の制限に関する規定が網羅的に規定されているか確認してください。
* **パターンA**: 増改築や譲渡・転貸について、貸主の承諾が不合理に拒絶されない旨の規定がある。
* **パターンB**: 増改築や譲渡・転貸について、貸主の承諾が不合理に拒絶されない旨の規定がない。
### 対応指示
* **パターンAに該当する場合**:
* コメント及び修正案の提示は不要です。
* **パターンBに該当する場合**:
* 以下の内容を踏まえ、クライアント向けコメント及び相手方向けコメント案を各1文で提示してください。
* 以下の「参考条文」を参考に、不足している条項の加筆案を提示してください。
### クライアント向けコメント案
【To クライアント名様】
本条項では建物増改築・譲渡・転貸の制限に関する条件を明確にする修正を行っています。
### 相手方向けコメント案
建物増改築・譲渡・転貸の制限に関する条件について、実務上の明確化のため、契約書案の内容を確認の上、必要に応じて調整させていただけますでしょうか。
### 参考条文
```
第６条（建物増改築）
乙は、甲の書面による承諾がなければ、本件建物を増改築し、または再築することができない。この場合において、甲は、正当な理由なく承諾を拒否できないものとする。
第７条（借地権の譲渡・転貸）
乙は、甲の書面による承諾がなければ、第三者に、借地権を譲渡し、または本件土地を転貸することができない。この場合において、甲は、乙の事業譲渡や合併等、合理的な理由がある場合には、正当な理由なく承諾を拒否できないものとする。
```
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## 5. 契約の解除
### チェック条件
契約書において、契約の解除に関する規定が網羅的に規定されているか確認してください。
* **パターンA**: 解除事由が具体的でなく、即時解除のリスクが高い内容になっていない。
* **パターンB**: 解除事由が具体的でなく、即時解除のリスクが高い内容になっている。
### 対応指示
* **パターンAに該当する場合**:
* コメント及び修正案の提示は不要です。
* **パターンBに該当する場合**:
* 以下の内容を踏まえ、クライアント向けコメント及び相手方向けコメント案を各1文で提示してください。
* 以下の「参考条文」を参考に、不足している条項の加筆案を提示してください。
### クライアント向けコメント案
【To クライアント名様】
本条項では契約の解除に関する条件を明確にする修正を行っています。
### 相手方向けコメント案
契約の解除に関する条件について、実務上の明確化のため、契約書案の内容を確認の上、必要に応じて調整させていただけますでしょうか。
### 参考条文
```
第８条（契約の解除）
乙が、次の各号の一つに該当したときは、甲は、相当の期間を定めて催告の上、なお是正されない場合に限り、本契約を解除することができる。
（１）第３条に規定する賃料の支払いを３か月分以上怠ったとき。
（２）第６条または第７条の規定に違反したとき。
（３）その他、本契約の条項に重大な違反があったとき。
２．前項の規定にかかわらず、乙に支払停止や破産手続開始の申立て等があった場合には、甲は、催告を要しないで直ちに本契約を解除することができる。
```
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## 6. 原状回復義務
### チェック条件
契約書において、原状回復義務に関する規定が網羅的に規定されているか確認してください。
* **パターンA**: 原状回復の範囲や明渡遅延時の損害金の額が過大になっていない。
* **パターンB**: 原状回復の範囲や明渡遅延時の損害金の額が過大になっている。
### 対応指示
* **パターンAに該当する場合**:
* コメント及び修正案の提示は不要です。
* **パターンBに該当する場合**:
* 以下の内容を踏まえ、クライアント向けコメント及び相手方向けコメント案を各1文で提示してください。
* 以下の「参考条文」を参考に、不足している条項の加筆案を提示してください。
### クライアント向けコメント案
【To クライアント名様】
本条項では原状回復義務に関する条件を明確にする修正を行っています。
### 相手方向けコメント案
原状回復義務に関する条件について、実務上の明確化のため、契約書案の内容を確認の上、必要に応じて調整させていただけますでしょうか。
### 参考条文
```
第９条（原状回復義務）
１．本契約が終了したときは、乙は本件土地上の建物等を収去し、通常の利用に伴い生じた損耗を除き、本件土地を原状に復したうえ、これを甲に返還する。
２．（省略）
３．第１項に規定する本件土地の返還が遅延した場合には、乙は、本件土地の賃料の２倍に相当する額を上限とする遅延損害金を甲に支払わなければならない。
```
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## 7. 連帯保証人
### チェック条件
契約書において、連帯保証人に関する規定が網羅的に規定されているか確認してください。
* **パターンA**: 個人が連帯保証人となる場合に、民法改正に対応した極度額の設定がされている。
* **パターンB**: 個人が連帯保証人となる場合に、民法改正に対応した極度額の設定がされていない。
### 対応指示
* **パターンAに該当する場合**:
* コメント及び修正案の提示は不要です。
* **パターンBに該当する場合**:
* 以下の内容を踏まえ、クライアント向けコメント及び相手方向けコメント案を各1文で提示してください。
* 以下の「参考条文」を参考に、不足している条項の加筆案を提示してください。
### クライアント向けコメント案
【To クライアント名様】
本条項では連帯保証人に関する条件を明確にする修正を行っています。
### 相手方向けコメント案
連帯保証人に関する条件について、実務上の明確化のため、契約書案の内容を確認の上、必要に応じて調整させていただけますでしょうか。
### 参考条文
```
第１０条（連帯保証人）
連帯保証人Ａは、本契約に基づく乙の債務を、乙と連帯して履行するものとする。ただし、その保証の範囲は、金●●●●円を極度額とする。
```
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## 8. 土地の瑕疵（かし）
### チェック条件
契約書において、土地の瑕疵（かし）に関する規定が網羅的に規定されているか確認してください。
* **パターンA**: 土地に隠れた瑕疵（土壌汚染など）があった場合の貸主の責任が規定されている。
* **パターンB**: 土地に隠れた瑕疵（土壌汚染など）があった場合の貸主の責任が規定されていない。
### 対応指示
* **パターンAに該当する場合**:
* コメント及び修正案の提示は不要です。
* **パターンBに該当する場合**:
* 以下の内容を踏まえ、クライアント向けコメント及び相手方向けコメント案を各1文で提示してください。
* 以下の「参考条文」を参考に、不足している条項の加筆案を提示してください。
### クライアント向けコメント案
【To クライアント名様】
本条項では土地の瑕疵（かし）に関する定めが不足しているため、当該事項を明確にする修正を行っています。
### 相手方向けコメント案
土地の瑕疵（かし）につきまして、土壌汚染・地中障害物等の隠れた瑕疵が発見された場合の賃貸人の責任に関する規定が不足しております。定期借地権の長期契約において賃借人の建物所有を安定的に維持するため、当該条項の追記をお願いいたします。
### 参考条文
```
第●条（土地の瑕疵）
本件土地に、土壌汚染、地中障害物その他本契約の目的達成を妨げる隠れた瑕疵が発見された場合、甲は自らの費用と責任においてこれを処理し、乙が事業を遂行できる状態にするものとする。当該瑕疵により乙に損害が生じた場合、甲はその損害を賠償する。
```
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## 9. 賃貸対象面積
### チェック条件
契約書において、賃貸対象面積に関する規定が網羅的に規定されているか確認してください。
* **パターンA**: 賃貸借対象面積の基準が公簿面積であることが規定されている。
* **パターンB**: 賃貸借対象面積の基準が公簿面積であることが規定されていない。
### 対応指示
* **パターンAに該当する場合**:
* コメント及び修正案の提示は不要です。
* **パターンBに該当する場合**:
* 以下の内容を踏まえ、クライアント向けコメント及び相手方向けコメント案を各1文で提示してください。
* 以下の「参考条文」を参考に、不足している条項の加筆案を提示してください。
### クライアント向けコメント案
【To クライアント名様】
本条項では賃貸対象面積に関する定めが不足しているため、当該事項を明確にする修正を行っています。
### 相手方向けコメント案
賃貸対象面積につきまして、公簿面積を基準とする旨の規定が不足しております。実測面積との差異が生じた場合に賃貸人からの賃料増額請求を防止するため、当該条項の追記をお願いいたします。
### 参考条文
```
（賃貸対象面積）
土地の賃貸対象面積は公簿面積とし、これと実測面積が相違する場合であっても、賃貸人は、賃借人に対し、賃料増額請求をすることができない。
```
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## 10. 公正証書
### チェック条件
契約書において、公正証書に関する規定が網羅的に規定されているか確認してください。
* **パターンA**: 公正証書の作成が規定されている。
* **パターンB**: 公正証書の作成が規定されていない。
### 対応指示
* **パターンAに該当する場合**:
* コメント及び修正案の提示は不要です。
* **パターンBに該当する場合**:
* 以下の内容を踏まえ、クライアント向けコメント及び相手方向けコメント案を各1文で提示してください。
* 以下の「参考条文」を参考に、不足している条項の加筆案を提示してください。
### クライアント向けコメント案
【To クライアント名様】
本条項では公正証書に関する定めが不足しているため、当該事項を明確にする修正を行っています。
### 相手方向けコメント案
公正証書につきまして、本契約を公正証書とする旨の規定が不足しております。借地借家法第22条に基づく定期借地権は書面によることが要件とされており、賃借人の権利を確実に保全するため、当該条項の追記をお願いいたします。
### 参考条文
```
（公正証書）
賃貸人及び賃借人は、本契約締結後遅滞なく、本契約を内容とする公正証書の作成を公証人に委嘱する。
```
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## 11. 残置物
### チェック条件
契約書において、残置物に関する規定が網羅的に規定されているか確認してください。
* **パターンA**: 引き渡し前の残置物を賃貸人が撤去する旨が規定されている。
* **パターンB**: 引き渡し前の残置物を賃貸人が撤去する旨が規定されていない。
### 対応指示
* **パターンAに該当する場合**:
* コメント及び修正案の提示は不要です。
* **パターンBに該当する場合**:
* 以下の内容を踏まえ、クライアント向けコメント及び相手方向けコメント案を各1文で提示してください。
* 以下の「参考条文」を参考に、不足している条項の加筆案を提示してください。
### クライアント向けコメント案
【To クライアント名様】
本条項では残置物に関する定めが不足しているため、当該事項を明確にする修正を行っています。
### 相手方向けコメント案
残置物につきまして、引渡し前の残置物に係る賃貸人の撤去義務に関する規定が不足しております。賃借人として土地を適切な状態で引渡しを受けるため、当該条項の追記をお願いいたします。
### 参考条文
```
（残置物の処理）
1. 賃貸人は、土地の引渡し前に、賃貸人の責任及び費用負担において、土地に存在する残置物のすべてを土地から撤去しなければならない。
2. 土地の引渡し時において、土地に残置物が存在する場合、賃貸人は、賃借人が当該残置物を任意に処分することに同意し、当該処分に要した費用は賃貸人の負担とする。
```
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## 12. 敷金
### チェック条件
契約書において、敷金に関する規定が網羅的に規定されているか確認してください。
* **パターンA**: 敷金の法的性質、無利息、賃料増額時の追加預託、賃貸人による充当権、賃借人からの充当要求の禁止、譲渡禁止が網羅的に規定されている。
* **パターンB**: 敷金の法的性質、無利息、賃料増額時の追加預託、賃貸人による充当権、賃借人からの充当要求の禁止、譲渡禁止が網羅的に規定されていない。
### 対応指示
* **パターンAに該当する場合**:
* コメント及び修正案の提示は不要です。
* **パターンBに該当する場合**:
* 以下の内容を踏まえ、クライアント向けコメント及び相手方向けコメント案を各1文で提示してください。
* 以下の「参考条文」を参考に、不足している条項の加筆案を提示してください。
### クライアント向けコメント案
【To クライアント名様】
本条項では敷金に関する定めが不足しているため、当該事項を明確にする修正を行っています。
### 相手方向けコメント案
敷金につきまして、敷金返還の条件、充当時の内訳明示義務及び敷金返還を担保するための抵当権設定に関する規定が不足しております。定期借地権の長期契約において賃借人の敷金返還請求権を確実に保全するため、当該条項の追記をお願いいたします。
### 参考条文
```
（敷金）
1. 賃借人は、賃貸人に対し、本契約に関し生じる賃借人の一切の債務の担保として、賃料●か月分に相当する金●●円を敷金として預託するものとする。
2. 賃借人に、賃料の支払遅滞等、本契約に基づく賃借人の債務の不履行があるときは、賃貸人は、任意に敷金の一部又は全部を賃料その他の債務の弁済に充当できる。
3. 本契約が終了し、賃借人が土地を原状に復して賃貸人に明け渡し、かつ、定期借地権設定登記の抹消及び建物の滅失登記をした場合、賃貸人は、敷金を本契約に基づく賃借人の未払債務の弁済に充当し、その残額を賃借人に返還する。
4. 賃貸人が敷金を賃借人の債務に充当したときは、賃貸人は、当該債務の額の内訳を明示しなければならない。
5. 賃貸人は、賃借人に対する敷金返還債務を担保するため、敷金全額を被担保債務額とし、遅延損害金を年●％として、土地に賃借人を抵当権者とする抵当権を設定する。
```
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## 13. 賃貸人たる地位の移転
### チェック条件
契約書において、賃貸人たる地位の移転に関する規定が網羅的に規定されているか確認してください。
* **パターンA**: 賃貸人たる地位の移転に関して規定されている。
* **パターンB**: 賃貸人たる地位の移転に関して規定されていない。
### 対応指示
* **パターンAに該当する場合**:
* コメント及び修正案の提示は不要です。
* **パターンBに該当する場合**:
* 以下の内容を踏まえ、クライアント向けコメント及び相手方向けコメント案を各1文で提示してください。
* 以下の「参考条文」を参考に、不足している条項の加筆案を提示してください。
### クライアント向けコメント案
【To クライアント名様】
本条項では賃貸人たる地位の移転に関する定めが不足しているため、当該事項を明確にする修正を行っています。
### 相手方向けコメント案
賃貸人たる地位の移転につきまして、土地所有権の譲渡に伴う賃貸人の地位の移転及び敷金返還債務の承継に関する規定が不足しております。定期借地権の長期契約において賃貸人が変更された場合の賃借人の権利を保全するため、当該条項の追記をお願いいたします。
### 参考条文
```
（賃貸人たる地位の移転）
1. 賃貸人は土地の所有権を第三者に譲渡することができ、この場合、本契約に係る賃貸人たる地位は第三者に移転する。
2. 前項の場合、賃貸人が賃借人に対して譲渡時に有する敷金返還債務は、譲渡時に賃借人が賃貸人に対して負う一切の金銭債務と対等額で相殺され、敷金返還債務の残額が当該第三者に承継される。
3. 第1項の定めにかかわらず、賃貸人と第三者との間で、賃貸人たる地位を賃貸人に留保する旨及びその不動産を当該第三者が賃貸人に賃貸する旨の合意をしたときは、賃貸人たる地位は、賃貸人に留保される。
```
使うときのポイント
AIは、論点を早く洗い出すためにはかなり有用です。ただ、契約書レビューでは、条項の有無だけでなく、取引金額、交渉力、代替手段、事業上の重要性によって、実際に直すべき内容が変わります。
そのため、AIの出力をそのまま採用するというより、レビューの初動を速くするためのチェックリストとして使うのがよいと思います。
LegalAgentでは、このようなプロンプトを実際の契約書レビュー業務の中で改善しながら使っています。契約書レビューや法務体制の整備でお困りの方がいれば、お気軽にご相談ください。