不動産テックは、宅建業法と顧客説明導線をセットで見る

こんにちは。LegalAgent 代表弁護士の朝戸です。

不動産テックでは、物件検索、内見予約、賃貸管理、売買マッチング、投資用不動産、AI査定、電子契約、IT重説、リフォーム、住宅ローン、民泊、空き家活用など、さまざまなサービスが生まれています。

この領域でまず確認すべきなのが、宅地建物取引業法です。

不動産情報を掲載するだけなのか、契約成立に向けて媒介・代理を行うのか、報酬を得るのかによって、宅建業免許の要否が問題になります。

不動産テックでは、プロダクトの便利さだけでなく、顧客説明導線と契約構造を法務上説明できる形にする必要があります。

掲載サービスか、媒介サービスか

不動産テックで最初に見るべきなのは、自社が単に物件情報を掲載しているのか、取引の媒介・代理をしているのかです。

物件情報の掲載、検索、比較、問い合わせフォームの提供にとどまる場合と、契約条件の調整、申込受付、重要事項説明、契約締結、報酬受領まで関与する場合では、法的な見え方が変わります。

宅建業法上の媒介・代理に該当する可能性がある場合には、免許、宅地建物取引士、重要事項説明、報酬規制、書面交付を確認する必要があります。

利用規約で「当社は情報提供のみ」と書いていても、実際の営業やCSが契約条件の調整をしていれば、実態として媒介に近づく可能性があります。

IT重説・電子契約は、運用が重要である

不動産取引では、ITを活用した重要事項説明や書面の電子化が進んでいます。

国土交通省は、IT重説・書面電子化に関するマニュアルや支援ツールを公表しています。

これにより、不動産テック企業にとっては、オンラインで取引を完結しやすくなっています。

ただし、IT重説や電子契約は、単にビデオ会議や電子署名を使えばよいわけではありません。

相手方の同意、通信環境、説明資料、宅地建物取引士証の提示、録画・記録、書面交付、電子提供の方法を運用として整える必要があります。

AI査定・レコメンドの表示に注意する

不動産テックでは、AI査定、賃料推定、売却価格推定、投資利回り、将来価格予測を表示することがあります。

これらはユーザーの意思決定に大きく影響します。

査定が参考情報なのか、売却可能価格なのか、保証価格なのか、成約価格予測なのかを明確にする必要があります。

過度に高い査定額を表示して顧客を誘引する場合、景品表示法上の問題が生じる可能性があります。

AI査定では、算定方法、データ範囲、免責、更新日、個別事情の反映限界を表示すべきです。

賃貸管理は、宅建業法とは別の登録制度も確認する

賃貸管理サービスを提供する場合には、宅建業法上の媒介・代理該当性とは別に、賃貸住宅管理業法の登録制度も確認する必要があります。管理戸数が200戸以上となる場合には国土交通大臣の登録が必要となり、管理受託契約締結前の重要事項説明、財産の分別管理、委託者への定期報告といった義務も生じます。「宅建業の免許を取っているから賃貸管理も大丈夫」という整理にはならないため、両制度を別々に確認しておくことが望ましいと考えられます。

顧客情報と物件情報の管理

不動産テックでは、個人情報と資産情報を扱います。

氏名、住所、電話番号、年収、勤務先、家族構成、ローン情報、物件所在地、資産価値、投資意向などです。

これらは機微性が高く、漏えい時の影響も大きい情報です。

プライバシーポリシー、委託先管理、営業担当者のアクセス権限、物件オーナー・仲介会社・金融機関への提供範囲を設計する必要があります。

まとめ

不動産テックでは、宅建業法と顧客説明導線をセットで見る必要があります。

情報掲載なのか媒介・代理なのか、IT重説・電子契約をどう運用するのか、AI査定をどう表示するのか、顧客情報をどう管理するのかを確認すべきです。

LegalAgentでは、不動産テック、物件マッチング、AI査定、IT重説、電子契約、賃貸管理、投資用不動産サービスについて、宅建業法、個人情報保護、景品表示法、利用規約を支援しています。不動産取引では、オンライン化しても、顧客に説明すべき事項は軽くならないと考えています。